EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw

Inhoud

Hoe energiezuinig zijn de gemeenschappelijke delen (vloeren, muren, daken,...) en de collectieve installaties van een appartementsgebouw? Die info staat in het energieprestatiecertificaat (EPC) van de gemeenschappelijke delen. Er staan ook aanbevelingen in om de energieprestatie te verbeteren. De informatie uit dit EPC wordt automatisch opgenomen in het EPC van de appartementen.

Vanaf 1 januari 2024 moeten alle appartementsgebouwen een ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ hebben. Deze verplichting staat los van verkoop of verhuur.

Voorwaarden

  • Een EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw wordt opgemaakt per appartementsgebouw.
  • Een appartementsgebouw bestaat uit minstens 2 residentiële gebouweenheden.
    • Het gaat niet enkel om appartementsgebouwen met gemeenschappelijke ruimten zoals een traphal.
    • Zowel appartementsgebouwen met 1 eigenaar als met meerdere eigenaars vallen onder deze verplichting.
    • Wat een gebouw is, staat los van de
      • eigendomsstructuur of VME-structuur
      • adresgegevens. Een gebouw kan meerdere huisnummers hebben (bijvoorbeeld bij meerdere ingangen) of meerdere adressen (bijvoorbeeld bij een hoekgebouw).
    • Onder ‘gebouweenheden’ worden zowel appartementen (residentiële eenheden) als kleine niet-residentiële eenheden verstaan (winkels, medische praktijken, kantoren,...). Bij de bepaling van het aantal eenheden in het gebouw moet steeds gekeken te worden naar de feitelijke toestand. Die kan mogelijk verschillen van de vergunde situatie.
    • De gebouwafbakening wordt bepaald door het Gebouwenregister en kan opgezocht worden in de basiskaart GRB van geopunt.be.
      Meer info: Gebouwenregister (op EPC-pedia voor professionelen).
  • Wat zijn de gemeenschappelijke delen? Dit zijn niet enkel de traphal en de collectieve stookplaats. Het zijn ook alle vloeren, muren, daken en collectieve installaties die door de eigenaars samen beheerd worden. Renovaties van deze gemeenschappelijke delen moet door de eigenaars samen beslist worden.
  • Het EPC GD moet opgemaakt worden door een erkende Energiedeskundige (type A).
  • Doel van het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw
    • Dit EPC geeft aan de eigenaar(s) inzicht over de energetische prestaties van deze gemeenschappelijk beheerde delen (= het gebouw) en geeft ook aan hoe de eigenaar(s) die prestaties kan/kunnen verbeteren.
    • De informatie uit dit EPC wordt automatisch gebruikt bij de opmaak van de EPC’s van de eenheden (appartement, winkel, kantoor, … ) in het gebouw. De correctheid van het EPC van de gemeenschappelijke delen heeft dus rechtstreeks invloed op de kwaliteit en op het energielabel van de EPC’s van de eenheden in het gebouw. Het wordt aangeraden het EPC van de gemeenschappelijke delen te laten opmaken vóór bijvoorbeeld een ‘EPC Residentiële eenheid’. De 2 EPC’s vullen elkaar immers aan.
  • Wanneer moet het EPC Gemeenschappelijke delen aanwezig zijn?
    • Vanaf 1-1-2024 moet elk appartementsgebouw met minstens 2 residentiële eenheden tot en met 4 gebouweenheden een ‘EPC Gemeenschappelijk delen’ hebben.
      Een appartementsgebouw met 5 tot en met 14 gebouweenheden (waarvan 2 residentiële eenheden) moet al een ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ hebben sinds 1-1-2023.
      Een appartementsgebouw met 15 of meer gebouweenheden (waarvan minstens 2 residentiële eenheden) moet al een ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ hebben sinds 1-1-2022.
    • Bij nieuwbouwappartementen moet dit ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het krijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar zijn.
    • Appartementsgebouwen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen niet onder ‘nieuwbouw’.
    • Dit EPC is maximaal 10 jaar geldig. Als er energiebesparende werken uitgevoerd worden, moet het EPC in onderstaande gevallen geactualiseerd worden.
      • Als er minstens 15% van de gebouwschil wordt vervangen of (bij-)geïsoleerd (vloer, gevels, daken, vensters, deuren,..)
      • Als er collectieve installaties (ook zonne-energie) vervangen of nieuw geplaatst worden. Als er enkel een omvormer wordt vervangen, is er geen update van het EPC nodig.
      • Als er een nieuw EPC is ingediend.
  • Hoe dit EPC eruitziet, kunt u zien in dit voorbeeld ‘EPC Gemeenschappelijke delen’. Meer details over de inhoud van dit EPC? Zie: Uitleg bij de onderdelen van het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’.

Procedure

  • De gebouwbeheerder (syndicus)
    • informeert de vereniging van mede-eigenaars (VME) over de verplichting dat een EPC Gemeenschappelijke delen moet aanwezig zijn,
    • verzamelt alle bewijsstukken over isolatie, schrijnwerk, collectieve installaties,.. en informatie over het gebouw.
      Deze stap is essentieel om tot een correct en volledig EPC GD te komen. Het EPC GD bepaalt immers de EPC’s van alle eenheden in het gebouw: bij een onvolledig EP GD kunnen de EPC’s van de eenheden niet opgemaakt worden; bij een foutief EPC GD zullen alle EPC’s van de eenheden in het gebouw fouten bevatten.
    • organiseert de toegang tot het stooklokaal, het dak, het gebouw (en de gebouweenheden) voor de Energiedeskundige.
  • De eigenaar van het gebouw of de vereniging van mede-eigenaars (vertegenwoordigd door de syndicus) stelt een Energiedeskundige type A aan. Men kan op postcode zoeken in de lijst van erkende Energiedeskundigen type A.
  • De aangestelde energiedeskundige type A krijgt tijdens een plaatsbezoek bewijsstukken, informatie en toegang tot het gebouw (en de gebouweenheden). De energiedeskundige onderzoekt de gemeenschappelijke ruimtes en collectieve installaties. De energiedeskundige verzamelt zo gegevens over de
    • energiezuinigheid van het gebouw (bijv. dak, buitenmuren, vloer, vensters, deuren, verlichting, tussenvloeren, binnenmuren)
    • collectieve installaties voor verwarming en de productie van warm water in het stooklokaal
    • installaties voor zonne-energie.
    • Hoe kunt u het plaatsbezoek goed voorbereiden? Hoe verloopt het? Zie: Plaatsbezoek voor EPC door Energiedeskundige type A.
  • De energiedeskundige bezorgt het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ aan de aanvrager, dit wil zeggen de eigenaar van het gebouw of de VME.
    Het is aan te raden om de aanbevelingen samen met de eigenaar of de VME en de gebouwbeheerder te overlopen.
  • Wie eigenaar is van een appartement of van een kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw moet een kopie van het EPC van de gemeenschappelijke delen aan de kandidaat-koper of kandidaat-huurder tonen.
  • Bij verkoop wordt het EPC van het appartementsgebouw samen met het EPC van de gebouweenheid overgedragen aan de nieuwe eigenaar(s).

Meer details over de procedure voor een correct en volledig EPC GD, vindt u in het volledig overzicht van wie wat moet doen (op de EPC-pedia).

Kostprijs

Kost

Er is geen vaste kostprijs voor een EPC. De prijs hangt af van de complexiteit van het gebouw en de verplaatsingskosten van de energiedeskundige.
Het is het best de prijs en kwaliteit van verschillende energiedeskundigen te vergelijken.
Het kan interessant zijn om tegelijk het EPC van een appartement, winkel, kantoortje,… in het gebouw te laten opmaken.

Regelgeving

  • De gefaseerde invoering van de verplichting werd definitief goedgekeurd op 07 juli 2021.
Naar top